В последние десятилетия в сфере управления многоквартирными домами и их технического обслуживания произошел качественный скачок. Однако убедить владельцев недвижимости следовать практическим рекомендациям до сих пор сложно несмотря на то, что ноу-хау специалистов, как и различные руководства и рекомендации, постоянно обновляются. Но одного здравого смысла для умного и эффективного управления многоквартирным зданием в наши дни уже недостаточно.
Чтобы недвижимость была в порядке, нужно видеть общую картину
Разумное управление многоквартирным домом, соответствующим современным требованиям, по своей сложности предполагает наличие знаний, которые приведены в стандартах и руководствах по техническому обслуживанию недвижимости, составленных на основании информации, накопленной профессионалами за долгие годы. Собственникам квартир нужно тщательно взвесить, разумно ли брать на себя задачи, требующие компетенции проектировщиков, инженеров-строителей, инженеров по отоплению, водоснабжению, вентиляции и электротехнике, юристов, а также техников-строителей и техников по обслуживанию, или имеет смысл поручить их профессионалам.
Экономия средств для владельцев недвижимости и эффективное управление деятельностью по обслуживанию начинаются со своевременного информирования всех сторон, от владельцев квартир до дипломированных инженеров, и достижения общего понимания процессов. Для этого от владельцев квартир требуется готовность и желание принимать практические советы специалистов и профессионалов.
Опыт показывает, что желания собственников квартир самостоятельно обеспечивать экономичное управление своим зданием часто недостаточно, поскольку у них отсутствуют специальные знания, но при этом понимание того, как решать проблемы на практике, у разных людей может различаться. Например, в многоквартирном здании сложно внедрить принципы совместного управления, если у собственников нет понимания того, где начинается и собственность, находящаяся в их совместном владении, и как лучше всего обеспечивать ее техническое обслуживание.
Планирование будущих расходов многоквартирного дома
В нашем изменчивом северном климате сроком проектный службы зданий в среднем составляет 50 лет, после чего многоквартирному дому может понадобиться капитальный ремонт для начала нового жизненного цикла. При планировании расходов, связанных с техническим обслуживанием недвижимости, можно учитывать следующее правило: если принять затраты на строительство здания за примерно 20%, то оставшиеся 80% будут составлять расходы на плановое техобслуживание и текущий ремонт в следующие 50 лет.
В то же время различные исследования показывают, что плановое техническое обслуживание недвижимости, надлежащее документирование ее технического состояния и использование современного инженерно-технического опыта позволяют снизить расходы на долю до 30%, что в случае многоквартирного дома означает экономию десятков тысяч евро.
Замкнутый круг при покупке квартиры
Основными аргументами при покупке квартиры в наши дни являются ее цена и расположение. Однако успешной продаже способствуют и такие факторы, как энергоэффективность, активный дом или дом с низким энергопотреблением, вентиляция с рекуперацией тепла, геотермальное отопление, тепловой насос и прочие компоненты, представляющие собой современные источники дополнительной ценности.
При этом понимание потребностей здания в техническом обслуживании и проверка его соответствия проектным параметрам требуют от покупателя более глубоких знаний. Нередко после использования объекта в течение некоторого времени появляются сожаления о покупке, сделанной на основании первоначально предоставленной информации, поскольку оказывается, что затраты на техническое обслуживание здания довольно высоки. Когда выясняется необходимость неожиданно дорогостоящих ремонтных работ, квартира снова выставляется на продажу, и, если найдется еще один плохо информированный покупатель, история повторяется.
Такие обстоятельства, бьющие по финансовому благополучию собственника квартиры, могут быть вызваны несколькими факторами. Одним из основных можно назвать слишком смелое использование инновационных строительных и отделочных материалов, а также технологий и устройств в нашем северном климате. Информация, необходимая для планирования технического обслуживания в будущем, также часто отходит на задний план, – а ведь она должна в первую очередь интересовать и потенциальных покупателей квартиры, и уже действующее квартирное товарищество.
Для принятия решений в связи с техобслуживанием недвижимости с учетом финансовых возможностей собственников квартир и квартирных товариществ к процессу нужно на ранней стадии привлекать специалистов с обширным опытом в сфере ремонта и техобслуживания – они смогут оценить техническое состояние многоквартирного дома и будущие затраты.
Понимание концепции отложенных затрат на ремонт многоквартирного дома
Эффективное управление многоквартирным зданием всегда связано с планированием расходов на техобслуживание, которое следует выполнять уже на стадии проектирования и планирования недвижимости. Если это не сделано достаточно рано и профессионально, а экономия достигается за счет мер по предотвращению проблем, результатом становится постоянно растущий объем отложенных затрат на ремонт здания.
Отложенные затраты на ремонт многоквартирного дома – это средства, которые нужно вложить в ремонт и техническое обслуживание здания как единого целого и его частей, находящихся в совместной собственности владельцев квартир, чтобы обеспечить соответствие современным требованиям, безопасность для жильцов и техническое состояние, необходимое для долгого срока службы.
Основной причиной того, что мероприятия по техобслуживанию многоквартирного дома откладываются, обычно бывает отсутствие информации и необходимого финансирования, но хороший специалист может помочь и в таком сложном случае.
Экономичное управление современными многоквартирными зданиями и планирование средств, необходимых для их технического обслуживания, начинается с информированности собственников квартир и с того, насколько четко документируется, предоставляется и объясняется соответствующая информация. А для повышения информированности необходимо слаженное и целенаправленное сотрудничество собственников, квартирных товариществ и специалистов по обслуживанию недвижимости, – лишь оно гарантирует, что многоквартирный дом будет отвечать всем требованиям, выполнять свои функции и создавать благоустроенную и безопасную среду для жильцов.
Вейко Вялья, менеджер недвижимости в Stell Eesti