Stell — компания с многолетним опытом в сфере управления недвижимостью, среди клиентов которой также находятся старейшие многоквартирные дома района Мустамяэ — первые здания I микрорайона, построенные в 1963–1964 годах в районе между улицами Ehitajate tee, Akadeemia tee и Vilde tee.
Управление и обновление таких зданий требует системного подхода, практического опыта и способности реализовывать масштабные проекты реновации.
Сложное техническое состояние и прерванная реновация
Реновация домов по адресам Akadeemia tee 4, 6, 14 и 22 находится в повестке уже многие годы. Первоначальный процесс был остановлен в 2019 году, когда выяснилось, что балконы находятся в аварийном состоянии и требуют срочного вмешательства. Помимо технических проблем, серьёзным вызовом стало финансирование проекта — действовавшая на тот момент поддержка в размере 30% не позволяла обеспечить для жителей приемлемую кредитную нагрузку. Это означало, что решение необходимо искать более широко и стратегически.
В дальнейших обсуждениях был выбран курс на использование заводских решений, при котором элементы фасада и, при необходимости, кровли изготавливаются в заводских условиях и устанавливаются на месте. Выбор такого подхода позволил рассчитывать на более высокий уровень поддержки — до 50% стоимости работ. В сочетании с программой SOFTacademy, которая поддерживает инновационные решения до 400 000 евро на здание, для проекта была сформирована рабочая модель финансирования.
Пилотный проект и вовлечение жителей
Дома по адресам Akadeemia tee 4, 6, 14 и 22 являются частью более широкого пилотного проекта, целью которого является создание работающей модели обновления целого жилого района. Помимо зданий, развивается и прилегающее городское пространство — парковочные зоны, зелёные территории и детские площадки. Важную роль играет вовлечение жителей. В рамках совместных рабочих встреч и опросов принимаются решения, учитывающие как финансовую сторону, так и удобство повседневного использования.
Техническое решение: индустриальная реконструкция
В проекте применяется подход с использованием заводских элементов, при котором фасадные элементы изготавливаются на производстве и монтируются на объекте. Это позволяет выполнять работы быстрее и качественнее, а также снижает неудобства для жителей, поскольку работы проводятся без необходимости покидать квартиры. Базовая стоимость включает утепление наружных ограждающих конструкций, строительство новых остеклённых балконов, замену окон и входных дверей квартир, обновление инженерных систем, установку солнечной электростанции, а также приведение в порядок подвального этажа. Кроме того, выполняются необходимые отделочные работы в местах общего пользования и частично в квартирах. Целью является достижение класса энергоэффективности A, что повышает энергоэффективность зданий и снижает долгосрочные эксплуатационные расходы.
Инновации на практике: лифты и новые балконы
Одной из особенностей проекта является установка лифтов в существующих многоквартирных домах. В двух зданиях — Akadeemia tee 4 и 22 — будут построены лифты, что является уникальным решением такого масштаба как в Эстонии, так и в странах Балтии. Для установки лифтов возводятся новые лестничные клетки и лифтовые шахты, которые позволяют обеспечить доступ на уровне этажей. Это значительно улучшает доступность зданий и делает их более удобными для людей с ограниченной подвижностью, пожилых жителей и семей с детскими колясками.
В апреле текущего года начались строительные работы, и проект перешёл из стадии планирования в стадию реализации. Основная часть работ планируется к завершению к концу 2026 года, при этом договорной срок окончания реновации установлен на март 2027 года.
Проект получит продолжение, в рамках которого будет представлен обзор обновлённого внешнего вида домов по адресу Akadeemia tee после завершения работ.
Фотографии: Стелл, управляющий недвижимостью