Потребности каждого клиента в услугах и подходящая ему концепция модели управления совершенно различны и применять ко всем один и тот же подход неоправданно, рассказывает руководитель направления управления недвижимостью Stell Eesti AS Мерике Кивисильд.
В тендерах на оказание услуг по управлению коммерческой недвижимостью следует детально учитывать ожидания в отношении поставщика услуг. Тенденция нынешних тендеров заключается в том, что предприятия запрашивают услугу управления по фиксированной цене и конкретного управляющего недвижимостью, который будет эту услугу предоставлять. Создается впечатление, что покупают конкретного человека, а не услуги компании.
С одной стороны, понятно, что в управлении недвижимостью очень важно, кто именно будет ежедневно выполнять роль управляющего, но также следует помнить, что компания находится с управляющим в трудовых отношениях, которые она может в любой момент расторгнуть, или же сам управляющий может покинуть компанию по собственному желанию. Поэтому вопрос следует ставить так: если управляющий уйдет из компании, что будет с управляемым им портфелем и сможет ли выбранная компания гарантировать изначально оговоренную качественную услугу. Если решение по выбору управляющей компании было принято легкомысленно, и партнер не может гарантировать стабильное обслуживание, этот аспект может стать головной болью для собственника недвижимости, партнеров и арендаторов.
Имея 11-летний опыт работы в этой области и управления договорами на обслуживание с использованием различных концепций, я рекомендую выбирать компании, разработавшие конкретную модель управления с привлечением квалифицированных административных управляющих. У более крупных компаний многоуровневое управление минимизирует риски, и услуга может оставаться высококачественной, даже если конкретный управляющий недвижимостью покинет предприятие. Чем больше вы изначально инвестируете в анализ возможностей и опыта компании, тем больше пользы это принесет в дальнейшем. Такой подход гарантирует стабильно высокое качество услуги и снижает риски – как для поставщика услуг, так и для заказчика.
Помимо упомянутого выше кадрового вопроса, важно отметить, что сегодняшние тендеры предусматривают фиксированную цену. Понятно, что таким образом можно сравнивать компании на равных условиях. Фактически, возможность создания услуги управления с использованием различных договорных моделей на сегодняшнем хорошо осведомленном рынке управления коммерческой недвижимостью довольно низки.
Сегодняшняя растущая тенденция – и ожидания клиентов – заключаются в обеспечении энергоэффективности технического оборудования и, как следствие, в экономии затрат. Следует помнить, впрочем, что экономить можно и иначе. При правильном выборе партнера по оказанию управленческих услуг, с которым можно разработать совершенно особенную модель договора, основной целью договора может стать именно экономия средств.
В Эстонии довольно редко можно встретить следующие модели договоров на управление: модель «cost plus», модель «dynamic fixed price» и модель «below baseline». Скорее, это модели, применимые к международным договорам, позволяющие сделать соглашения более прозрачными, причем экономия административных расходов также может быть значительной.
Например, экономия может быть достигнута в случае, где поставщику услуг передается управление всеми административными расходами, а в самом договоре предусмотрено, что поставщик услуг немедленно гарантирует заказчику 10% экономии средств от всего объема договора оказания услуг (уборка помещений и территорий, административное обслуживание, техническое обслуживание, служба безопасности, служба офисной поддержки, администрация). В таком случае также устанавливаются уровни обслуживания (согласовываются с клиентом до заключения договора). Поэтому качество снижаться не должно, а договор такого типа будет приносить конечному пользователю дополнительную ценность. Подобные договоры прозрачны для обеих сторон в отношении всех административных расходов.
Интерес поставщика услуг состоит в том, чтобы провести детальный анализ затрат и на его основе предложить собственнику недвижимости решения по экономии средств для совместного достижения поставленной цели. Поскольку у управляющих компаний практики реализации такой модели нет или она минимальна, часто идут более простым путем и заключают договоры на оказание услуг с фиксированной ценой. Определенно стоит тщательнее выбирать партнера, учитывая его опыт и содержание его прежних договоров, а также наличие у него квалифицированных экспертов.
Сегодня управление поставщиком услуг административными расходами клиента не является особенно распространенной моделью – скорее, услуга приобретается по потребности. Потребности каждого клиента в обслуживании и концепция модели управления совершенно различны, и применение одной и той же концепции ко всем не оправдано. В будущем мы должны прийти к тому, чтобы подходить к каждому клиенту индивидуально, анализируя его реальные потребности в услугах управления, уже существующие услуги, и быть в состоянии сделать предложение, которое было бы целесообразным и обоснованным, соответствующим целям и сфере деятельности клиента, а не зацикливаться на услуге, основанной на конкретном управляющем.
Статья опубликована на сайте Kinnisvarauudised.ee 05.01.2024
Фото: Фотостудия Fotosioon