„Kui veel viis aastat tagasi oli keskmisel ettevõttel palgal nii haldusjuht, haldusspetsialist kui ka tehnilised töötajaid, siis tänaseks on haldusmeeskonnast tihti järele jäänud vaid üks või kaks inimest,“ ütleb kinnisvara korrashoiu kvartaliraporti vahel ilmunud intervjuus Stell Eesti tegevjuht Mikk Sillamaa, kelle sõnul soovivad kliendid endale koostööpartneriteks koolitatud ja sertifitseeritud haldureid.
ISS Eesti sai suvel uued omanikud ja alanud aastal uue nime Stell. Kas nimel on lugu ka?
Otsisime nime, mis oleks lihtne ja meeldejääv ning rahvusvaheliselt kasutatav. Ühtlasi soovisime, et nime tähendus kannaks meie väärtusi ja tegevuse põhimõtteid.
Nimi Stell kannab meile olulisi väärtusi, olles inspireeritud Stella Polarise ehk Põhjanaela nimest. Põhjanael on olnud aastatuhandeid asendamatuks abiliseks navigeerimisel aidates määrata õiget suunda ja võimaldades leida õige tee. Niisamuti aitab Stell leida õige tee ja liikuda edasi.
Stelli arhetüübiks on leiutaja-looja, kelles avaldub ka hoolitseja omadusi. Nii leiutaja kui hoolitseja juhtivaks motiiviks on teha teistele head ja luua seeläbi parem maailm. Mõlema siduvaks omaduseks on korraarmastus ja korra loomine. Leiutaja soovib luua uusi asju, teha seda läbimõeldult ja sihipäraselt, mitte uisapäisa. Hoolitseja soovib teisi aidata, ta on nagu lapsevanem või tore vanem õde/vend.
Milline oli lõppenud aasta Eestis kinnisvara korrashoiu turul?
Eesti kinnisvara korrashoiu turul toimusid lõppenud aastal huvitavad arengud. 2018. aasta lõpus teatas rahvusvaheline ISS Grupp, et väljub 13 riigist, nende seas ka Eestist. Meie jaoks kulmineerus see Stelli kaubamärgi turule toomisega tänavu jaanuaris.
ISS-i signaal pani kindlasti ka investoreid Eesti kinnisvara korrashoiu turul ringi vaatama. Nagu teada, toimus kaks suuremat tehingut, mida on meedias ka kajastatud. Kui vaadelda nende tehingute tagamaid, siis mõneti võib märgata, et kinnisvara korrashoiu firmasid tahtsid osta ettevõtted, kes omavad ka ise või on suures ulatuses seotud kinnisvaraga. Seega võiks öelda, et 2019. aasta M&A tehinguid Eesti kinnisvara korrashoiu turul iseloomustab kaudne vertikaalne integratsioon.
Teisalt ei ole see üllatus, kui vaadata gigante nii Euroopas kui Ameerikas. Korporatsioonid tegelevadki mõlemal turul: ühelt poolt arendatakse üürikinnisvara, teiselt poolt osutatakse korrashoiu ja haldamisega seotud teenuseid. Seda soodustab olukord, kus ettevõtted soovivad pigem spetsialiseeruda ja oma põhitegevusse investeerida.
Inimeste värbamine või asendamine on kallis. Seetõttu on näiteks tootmisettevõttel mõistlikum investeerida inseneri koolitamisse ja arendamisse, kui palgata haldusspetsialist ja teda koolitada. Kliendid ootavad, et kinnisvara korrashoiu ettevõte on neile partner, kes suudab pakkuda säästlikku, mugavat ning terviklikku kinnisvarakeskkonna juhtimise teenust.
Kui vaadelda turgu teenuste lõikes, siis torkab silma, et kõikides ettevõtlussektorites on puudu töötajaid ning ettevõtete kasumid on selle tõttu ka vähenenud. See omakorda sunnib firmasid vaatama põhjalikult üle püsikulusid just nendes valdkondades, mis otseselt ei tooda lisaväärtust. Siia hulka kuuluvad kindlasti kinnisvara korrashoiuga seotud kulud.
Oleme olnud tunnistajaks muutustele. Kui veel viis aastat tagasi oli keskmisel ettevõttel palgal nii haldusjuht, haldusspetsialist kui ka tehnilised töötajaid – kokku 5-6 inimest -, siis tänaseks on haldusmeeskonnast tihti järele jäänud vaid üks või kaks inimest, kes pigem positsioneerivad end vahelüliks sisekliendi ja tarnijate vahel.
Kui vahepealsel perioodil vähendati inimressurssi ettevõtte siseselt ning kulud kanti suures osas üle tarnijatele, siis tarnijate arv suurenes. Nüüd aga otsitakse pigem teenusepakkujaid, kes on võimelised katma mitut lõiku kinnisvara korrashoiuga seotud tegevustest. Ühtlasi lähtutakse põhimõttest, et suurema ostumahu juures on võimalik saavutada paremaid tingimusi.
Paremate tingimuste puhul ei ole kriteeriumiks ainult hind. Praktikas oleme näinud, et paljud firmad on andnud kinnisvara korrashoiu teenuste sisseostmise ülesande ostuosakondadesse ning tänu sellele on märgatavalt tõusnud otsuste langetamise professionaalsus. Peamine suund, kuhu liigutakse, on total cost of ownership ehk kinnisvara korrashoidu vaadatakse juba pikemas perspektiivis.
Kõige odavam hind ei pruugi lõppude lõpuks olla kõige odavam. Kujutage ette, kui büroohoone kinnisvara hooldaja ei tee hooldust korrektselt ja näiteks ei juhi tähelepanu sellele, et ventilatsiooniagregaat võib peagi lõpetada tegevuse. Kinnisvaraomanikul võivad selle tagajärjel tekkida üpris suured ettenägematud kulud, rääkimata sellest, et rentnike rahulolu saab riivatud.
Kuna ettevõtete haldusüksuste ressursid on minimaalseks viidud, huvitab firmasid üha enam, kas ja kuidas on nende kinnisvara eest hoolitsejad koolitatud ning sertifitseeritud. See on väga positiivne trend, mis samuti loob kindluse, et ostja väärtustab teadmisi ja haldurite pädevust.
Uute klientidega kohtumisel on tulnud viimasel ajal jutuks Stelli värbamispoliitika ja koolituseesmärgid. See kinnitab taaskord, et ettevõtted tahavad partnerit, kes garanteeriks nn tärnidega halduri. Kindlasti on siin eelisseisus need kinnisvarakorrashoiufirmad, kes on pidanud oma töötajate koolitamist alati oluliseks. Stellis on täna 23 sertifitseeritud haldurit ning ilmselt oleme Eestis selle näitaja poolest esirinnas. Meie poliitika on siin üpris selge: Stelli haldurid on sertifitseeritud. Kui meile kandideerib tööle haldur, kellel puudub kutsetunnistus, siis enne töölepingu sõlmimist on meil vaja kindlust, et inimene on valmis kutseeksami sooritama.
Üks sektori murekohti on olnud tööjõupuudus. Milliseid lahendusi võiks ettevõtted kasutada sellega tegelemiseks?
Siin sõltub, millisest ametipositsioonist me räägime. Valdkonda tundvaid spetsialiste ei ole üleliia palju, aga sellest huvituvaid ja kinnisvara halduse erialal õppinud inimesi, keda rakendada ja täiendkoolitustele suunata, on küll. Selles osas tunneme end kindlalt. Stell annab tööd 1500 inimesele, kes soovivad meil töötada ja klientidele teenust tagada.
Keerukaks on osutumas pigem nende ametikohtade täitmine, kuhu vajatakse arvuliselt rohkem töötajaid. Meie sektoris on selleks väljakutseks eeskätt puhastusteenindajate ametikohtade täitmine. Valime neid inimesi väga suure hoolega.
Inimesed tahavad järjest rohkem teha töid, mis on seotud intellektiga, samas kui vähemtasustatud ning suurt füüsilist aktiivsust nõudvad tööd jäävad tahaplaanile. Ka puhastusvaldkonnas on täna abiks erinevad tehnoloogilised seadmed põrandapesumasinate, robottolmuimejate ja muu näol, kuid paljudes töölõikudes on inimene ikkagi asendamatu.
Töötajate värbamisel annab enim tulemusi paindlikkus – püüame leida igale töösoovijale parima lahenduse. Peame oluliseks välja selgitada, millisel ametikohal soovitakse tööd teha, kus peab sobiv töökoht asuma, millised on nõudmised töötingimustele, -ajale ja -tasule. Sõltumata ametikohast on oluline, kuidas töötajasse suhtutakse. Kõiki neid nüansse arvesse võttes tuleb leida õiged inimesed.
Meie ettevõttes töötab väga erinevaid inimesi: on vähenenud töövõimega, väikelaste vanemaid, vanemaealisi, koolinoori, välistudengeid. Samuti oleme värvanud mujalt riikidest Eestisse kolinud ja tööle tulnud inimesi. Tuleb vaadata laiemalt ja otsida potentsiaalseid töötajaid kõikjalt.
Väga oluliseks teguriks on loomulikult töötasu ja see teeb konkurentsi tihedaks kõigi sektori ettevõtete vahel. Meid teatakse kui tööandjat, kes tagab töötajale ametliku töökoha ja sotsiaalsed garantiid koos alati õigeaegselt laekuva töötasuga. Samuti kvaliteetsed töövahendid ja -riided.
Puudusena näen Eesti maksusüsteemi, mis ei soodusta lisatöö tegemist teisel töökohal, kuna nii tööd tehes puudub maksuvaba miinimum ja tasutakse tulumaksu esimesest eurost alates. Sama olukord kehtib ka pensioniealistele töötajatele, kes väga täpselt jälgivad, kui palju tunde neil on mõistlik tööl käia, et välja teenitud tasu maksude kaudu ei kahaneks.
Arengukohana näen veel teenuse osutamise paindlikkuse ja teadlikkuse tõstmist meie klientide hulgas, sest nende ootus teenusele on valdavalt kellaaja põhine. Täna aga on kandidaadid otsimas just selliseid töökohti, kus tähtis oleks tulemus, mitte konkreetne ajavahemik töö teostamiseks.
Praegusel ajal on edukad need ettevõtted, kes kiirelt kohanevad ja peavad sammu muutuva töökultuuriga. Töötajad on liikuvamad ja valivamad kui kunagi varem, kuna töökohtade pakkumine ületab nõudlust. See paneb ettevõtted varasemast veel rohkem pingutama ja otsima potentsiaalseid töötajaid kõikjalt.
Milline on Stelli järgmiste aastate plaanid?
Stell on kinnisvarakeskkonna juhtimise ettevõte, kes täna ainsana Eesti turul pakub klientidele kinnisvarakorrashoiu terviklahendust, mis lisaks tavapärastele hooldus- ja haldusteenustele hõlmab laia valikut erinevaid tugiteenuseid.
Ettevõtte nime muutus ei tähendanud pelgalt logo väljavahetamist, vaid ka äristrateegias uute eesmärkide seadmist. Üheks peamiseks eesmärgiks on saavutada tugev liidripositsioon kinnisvarakeskkonna juhtimises meie koduturul, milleks loeme Balti riike. Liidripositsiooni all me ei mõtle suurimaks müüginumbrite või töötajate arvu poolest, pigem tahame olla kõige hinnatum ja väärtuslikum ettevõte kinnisvara haldamise turul. Brändivahetusega ei kaasne muudatusi ettevõtte juhatuses ja meie personal jätkab tööd senises koosseisus.
Viimastel aastatel on meie fookuses olnud ärihalduse ja tehnohooldusteenuste arendamine, seda tegevust ka jätkame. Kui täna kuulub meie portfelli üle 300 korteriühistu, siis aastaks 2025 soovime seda arvu kolmekordistada.
Tahame olla oma sektoris uuenduste suunanäitajaks, mis tähendab, et tahame juurutada innovaatilisi lahendusi nii ettevõtte siseselt kui ka klientide objektidel. Selleks oleme astunud juba esimesi samme: toetame täna Eesti iduettevõtet Lumebot, kes arendab ja toodab lumeroboteid; oleme loonud uusi töökohti, et suurendada hoonete energiatõhusust; lähiajal oleme tulemas välja uute tugiteenustega.
Järgmiste aastate märksõnad on kindlasti innovatsioon ja keskkonnasäästlik mõtlemine.
Samal teemal ilmunud artiklid, Kinnisvarauudised: