Kuigi korteriühistute teadlikkus kortermajade paremast majandamisest on ajas kasvanud, leiab just elamute ehitusjärgse korrashoiu planeerimisel veel piisavalt arenguruumi. Seda kinnitab ka meie kortermajade ajas üha kasvav remondivõlg, mis erinevatel hinnangutel moodustab näiteks eelmise sajandi 60-90ndatel ehitatud 14 000 korterelamu omanikel rekonstrueerimiseks ja kaasajastamiseks puuduolevad 20-30 miljardit eurot.
Korteriühistute paremaks majandamiseks tuleks kogu meie elukondlik kinnisvara, alates selle ehitaja poolt elanikele üleandmise järgselt, asetada kortermaja tehnilise seisukorra ülevaatuse raportis näidatud ajajoonele, mille põhjal koostatakse ühistule pikaajaline majanduskava 5-10 aastale. Ajas kogutud insener- ja korrashoiuteabele (näiteks hoone digitaalne hoolduspäevik) tuginedes on kõigile hoonetele, sh korterelamute ja selle osaks olevatele piirdekonstruktsioonidele, seadmetele ja tehnosüsteemidele võimalik määrata tehniline kasutusiga, ehk teisisõnu soovituslik parim enne remondi kuupäev.
Planeeritavate ja avariisid ennetatavate remonditöödega säästetakse pikemas perspektiivis, kui kortermaja elueaks on planeeritud keskmiselt 50 aastat, rahaliselt 25-30% korterelamu korrashoiukuludest. Millega hoitakse kokku kümneid tuhandeid eurosid kortermaja korrashoiuks vajaminevaid vahendeid.
Nõuetekohaselt dokumenteeritud kinnisvara tehnilise seisukorra ülevaatused ja selle põhjal pikaajalise majanduskava koostamine tagavad korrashoiuks piisava rahastuse. Vähendades riske korteriomanikele kuluka remondivõla ja ajas üha korduvate avariide ning seeläbi ootamatute lisakulude tekkimise.
Soovi korral saavad kinnisvara tehnilist seisukorda hinnata ja seda kirjalikult dokumenteerida kõik korteriomanikud. Kuigi soovituslikult võiks seda teha isik, kes omab ülevaadet tänapäevasest insenerteabest – piirdekonstruktsioonid, elekter, küte, vesi, ventilatsioon, jahutus jne. Kasuks tulevad tehnilisel hindamisel teadmised kinnisvarakeskkonna juhtimisest, hoonete igapäevasest haldamisest ja hooldusest.
Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine ja plaanilised hooldusülevaatused on ka vähem kulukad, võrreldes näiteks ehitise auditi tellimisega, mille tegemise õigus on kõrgeima taseme inseneridel. Ehitise auditi või põhjalikema uuringute tellimise vajadus selgub üldjuhul peale tehnilise seisukorra kirjaliku raporti valmimist. Juhendi kohane tehnilise seisukorra hindamise kirjalik raport, mille põhjal saab koostada kortermajale pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, peaks sisaldama:
- Hoone ülevaatuse osapooled ja kohalviibijad
- Hoone ehitusaasta, muud algandmed ja nende allikad
- Ülevaatust piiravad asjaolud
- Ülevaatusel kasutatud mõõteseadmed ja vahendid
- Ehitustehniline informatsioon ja info vastavate dokumentide kohta
- Kokkuvõte hoone ülevaatusest, fotod, olulisemad avastused, riskid ja kahjustused
- Leitud puudused objektil ehitise osade, ruumide, konstruktsioonide ja süsteemide kaupa
Kõik kortermajad, nii uued kui hiljuti renoveeritud, eelistatult kohe ehituse (uusarendused) või remondi (vanemad korterelamud) valmimise järgselt, vajavad tehnilise seisukorra ülevaatust ja tuleviku korrashoiukulude kavandamist, eelkõige ühistu korteriomanike üldkoosolekule esitatavas üheselt arusaadavas dokumendis, mis aitab planeerida vahendeid ja teha nende eraldamiseks vajaminevaid otsuseid.
Autor: Veiko Välja, Stell Eesti AS elamuhalduse projektijuht